Embora mais flexível, o período de quarentena continua. No entanto, depois de cinco ou seis meses, o que se percebe é que a paciência de todos diminuiu muito. Se fosse possível olhar de fora, teríamos um cenário mais ou menos assim: irritação extrema, fase de ponderação, relação amigável e fim da paciência.
Essa última fase, parece ainda mais forte nas relações em condomínios. A incerteza sobre o que será do nosso futuro, parece estar transbordando em situações simples, como o barulho da obra, o carro que está fora da vaga, o lixo largado no chão. É como se tudo isso virasse uma válvula de escape. Estamos reclamando de coisas erradas e não das nossas própria vida, que de repente virou algo enfadonho e sem perspectiva.
Não estou dizendo que esses problemas não incomodem, mas é incrível o tempo que as pessoas estão perdendo debatendo disso. Geralmente começa com uma simples reclamação e de repente percebemos que mais de 10, 15 pessoas estão emitindo opinião sobre aquilo. Em alguns casos a conversa fica tão agressiva, que temo por um conflito verdadeiro.
Surge então a pergunta que não quer calar: quando multar o infrator. Para responder essa pergunta procurei um advogado. Se você que lê é sindico, ou tem percebido isso no seu condomínio, repasse esse artigo. Ele pode ajudar.
COMO E QUANDO APLICAR MULTAS OU
ADVERTÊNCIAS EM CONDÔMINOS?
DR. WAGNER RESPONDE!
A
vida em condomínios não é a das mais fáceis, a convivência entre diversas famílias
com características diferentes é um verdadeiro desafio, principalmente quando
existem condôminos que não se esforçam para tornar esse convívio mais fácil.
Àqueles que não respeitam o próximo, sejam eles o vizinho, funcionários
ou ainda as regras impostas pela Assembleia, só resta como solução a aplicação
de advertências e multas.
Antes de qualquer que seja a punição é necessário uma conversa amigável
com o condômino infrator, um primeiro alerta, a fim de tentar uma composição
amigável, sempre orientando o quão desagradável será ter de adverti-lo por
escrito ou ainda multá-lo e que caso não modifique essa conduta infratora, não
restará outra opção.
Independente de qual punição será aplicada, advertência ou multa, o
Síndico ou Administrador, deverá seguir única e exclusivamente o Regulamento
Interno ou Convenção Condominial, que por sua vez devem respeitar a Legislação
Brasileira (Código Civil e Constituição Federal). Caso o Regulamento Interno ou
Convenção não preveja o ato realizado pelo Condômino Infrator, caberá ao
Síndico ou Administrador convocar uma Assembleia para aprovar ou apenas
atualizar o Regulamento Interno ou Convenção.
Importante salientar que antes da aplicação de qualquer que seja a
punição, necessária é a concessão de prazo razoável para defesa do infrator,
independente de ter ou não essa previsão no Regulamento/Convenção do
Condomínio, pois uma vez respeitado o prazo de defesa, caso o Condômino não
pague a multa essa poderá ser cobrada judicialmente.
É importante que o Síndico ou Administrador, antes de punir o infrator,
tenha provas materiais do delito, seja por imagens de câmeras de segurança,
fotos, áudios, registros nos livros de ocorrência do prédio, documentos ou
testemunhos de outros condôminos ou de funcionários, para que possa ser
apresentado, uma vez que pedidos “de boca” em nada irão ajudar o
Síndico/Administrador, e que em seu
direito de defesa o infrator também tenha acesso a essas provas, dando a ele o
direito constitucional a ampla e irrestrita defesa, evitando assim nulidades.
O Livro de Registros é importantíssimo em situações como, por exemplo,
reclamações por barulho, sendo necessário o Síndico orientar o condômino a
relatar o problema no Livro, ou ainda gravar em áudio o referido barulho
causado pelo vizinho. Quanto mais provas melhor.
Uma dúvida recorrente é de qual punição deveria ser feito primeiro:
Advertência ou Multa?
Depende do que
o Regulamento Interno/Convenção prescrever, mas em determinados casos, não
adianta apenas advertir, devendo partir diretamente para a aplicação de Multa
Pecuniária, como por exemplo, o Condômino que realiza mudança em dia errado, de
que adiantaria aplicar uma advertência, uma vez que o infrator não realizará
uma nova mudança tão cedo? Ou ainda, em casos ao qual o infrator causa um
prejuízo material ao vizinho, uma Advertência seria ineficaz. Resumindo,
dependendo do que o Regulamento Interno/Convenção prevê, pode-se multar
diretamente sem passar pela advertência, em situações mais recorrentes,
exemplo, barulho, uso inadequado da garagem, animais em locais proibidos,
pode-se iniciar com advertências e depois multar.
Qual valor da
multa pecuniária? Mais uma vez devemos recorrer ao que prescreve o Regulamento
Interno ou Convenção, mas geralmente essa multa, dependendo do fato ocorrido,
pode variar entre uma até cinco cotas condominiais, devendo ser calculado
apenas sobre o valor da taxa mensal, sem incluir rateios extras ou despesas
extraordinárias. Devendo também seguir sempre a regra, valor mais baixo na
primeira multa, para que ela possa ser aumentada conforme houver reincidências.
Agora, por
fim, um pequeno resumo de como se aplicar Advertências ou Multas:
1.
Tentar conversa amigável, sempre que cabível e
se possível, antes de multar ou advertir;
2.
Ter provas, como imagens no CFTV, fotos,
testemunhos ou reclamações por escrito, de que a infração de fato ocorreu;
3.
Saber se foi a primeira vez que determinado
morador cometeu a falta;
4.
Dependendo do que ocorreu, não cabe advertência.
Um exemplo é se um condômino, que nunca cometeu nenhuma falta, destrói o hall
social do condomínio. Nesse caso, ele deve ser multado, já que ocasionou
prejuízos ao condomínio;
5.
Antes da multa, ou advertência chegar à unidade
do infrator, vale mandar uma notificação do ocorrido. Não é recomendado fazer a
notificação pessoalmente nem diretamente por funcionário do condomínio, mas sim
via comunicação impressa. Se possível, encaminhada pela empresa administradora;
6.
A carta de notificação deve ser bastante
objetiva e com dados concretos, citando-se o item do RI ou da Convenção que foi
desrespeitado, o horário, o local, etc;
7.
Importante: permitir direito de defesa ao
infrator é sempre recomendável.
Dr. Wagner Marcel de
Azevedo
Advogado OAB/SP 398.632
WhatsApp 11 94986-5810
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